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올해 하반기 도시재생 뉴딜사업 76곳 선정

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우리는 도시재생사업에 상당한 관심을 두고 있습니다. 신규 택지를 개발하는데는 한계가 있다는 점을 피부로 직접 느끼고 있는데다가 기존 도심 공동화 현상도 있고 전국 어느 지역을 가더라도 신도심과 구도심이 있을텐데 그 중간에 걸쳐져 있는 도심지들도 대체로 30년~40년 정도 된 낡은 현상을 많이 보여 주고 있습니다.

때마침 정부에서도 도시재생 뉴딜사업을 오래전부터 추진해 오고 있는데요. 이번에 도시재생특별위원회를 열고 하반기 도시재생 뉴딜사업을 발표했습니다.

국토교통부 발표에 따르면 이낙연 국무총리 주재로 제19차 도시재생특별위원회를 열고, 2019년도 하반기 도시재생 뉴딜사업 선정안을 의결했습니다. 회의에서는 지난 제17차 도시재생특별위원회(2019.7.4)에서 결정한 19년 하반기 도시재생 뉴딜사업 선정계획에 따라 2019년도 하반기 도시재생 뉴딜사업 총 76곳을 선정했다고 밝혔습니다.

선정된 사업 중에는 바이오 허브 구축, 해양산업 혁신기지 조성, 일자리 복합기능 이음센터 조성 등 중‧대규모 사업 15곳이 선정돼, 낙후한 지역의 산업기반을 회복시키고 혁신거점 공간을 조성해, 경제활력을 제고하고 일자리도 창출할 것으로 기대를 모으고 있습니다.

또한, 노후한 저층주거지를 정비하여 주차장, 도서관, 돌봄시설 등 생활 SOC를 공급하는 소규모 사업 61곳도 선정됐는데요. 우리동네살리기, 주거지지원형, 일반근린형 사업으로 면적은 5～15만㎡이고, 국비 50～100억 원이 투입되고 사업기간 3～4년에 이르게 됩니다.

국토부는 2019년 도시재생 뉴딜사업 선정계획에 따라, 사업 효과가 조속히 나타날 수 있도록 지난 4월 상반기 선정분 22곳을 조기 선정했으며, 이번에 하반기 선정분 76곳을 선정했다고 설명했습니다.

이어 이번 선정에는 총 143곳이 신청해(7.30~8.2), 민간전문가로 구성된 평가위원회의 3단계 심사(서면평가→현장실사→발표평가, 8월) 등 절차를 거쳐, 최종적으로 도시재생특별위원회의 심의를 통해 총 76곳을 선정했다고 밝혔습니다.

이번 선정과정에서는 거버넌스 등 사업의 준비정도, 실현가능성, 사업의 효과 등 철저하게 사업계획 중심으로 평가를 진행해, 기준에 미달하는 사업은 제외하고 준비된 사업 76곳을 선정했습니다.

또한 올해부터는 기존의 사업 구상서로 선정 후 재생계획 수립방식 대신 사업 구상서 없이 재생계획으로 바로 선정하는 방식으로 행정 절차를 간소화해, 신속하게 사업에 착수할 수 있을 것으로 예상됩니다.

이번 선정에서는 뉴딜사업을 통해 도시 경쟁력을 높일 수 있도록 지역의 혁신거점 공간 조성에 주안점을 두었으며, 그 결과 선정사업 76곳에 창업‧문화‧주거‧행정 등의 복합기능을 하는 앵커시설(도시재생어울림센터 등) 조성이 사업내용에 포함됐는데요.

몇몇 도시 사례를 살펴보겠습니다. 서울동대문구 청량리동 회기동은 경제 기반형과 SH공사 제안형으로 사업을 추진하게 되는데요. 서울시에서 최초로 시행되는 경제기반형 도시재생 뉴딜사업으로, 홍릉 일대를 바이오·의료 R&D의 거점으로 만들고, 주변 대학·연구기관·기업·병원을 연계하는 바이오 클러스터를 조성하는 사업입니다.

면적이 497천㎡에 이르고 총사업비는 4,859억원이 투입됩니다. 이 중 지자체가 3,104억원 뉴딜사업비 625억, SH사업비가 1,130억원으로 구분됩니다. 서울바이오허브는 창업 지원공간, 바이오 연구·실험공간, 글로벌진출 지원공간, 지역주민 열린공간 등 4개 동으로 구성(4~8층, 연면적 24,076㎡)되며, 2021년까지 1,689억원을 투입해 바이오·의료 창업과 유망기업 육성을 지원하는 공간으로 조성됩니다.

이외에도 ‘첨단의료기기개발센터’, 테스트베드 공간인 ‘홍릉 바이오헬스센터’, 창업 초기기업 성장과 상용화를 지원하는 ‘홍릉 R&D 지원센터’,　종사자의 안정적 주거를 위한 ‘지역전략산업 지원주택’을 조성하는 등 창업·성장·발전 단계별 전방위 지원체계를 갖추는 것으로 알려졌습니다.

지방에서는 부산 영도구 대평동이 꼽히는데요. 대평동은 1912년 최초의 근대식 조선소가 설립된 조선산업의 발상지이자, 100년 동안 수리조선 산업을 지켜오고 있는 곳입니다. 선박 수리·건조 산업은 1970년대 원양어업 붐으로 최대 호황기를 누렸지만, 최근 조선업 위기와 중국을 비롯한 후발국의 시장잠식으로 어려움을 겪고 있습니다.

부산시는 한국해양과학기술원, 부산도시공사 등 지역 공공기관과 협업해 경제기반형 도시재생 뉴딜사업을 추진해 수리조선 산업을 고도화하고, 고부가가치 신산업인 선박개조·재제조 산업으로 전환을 꾀하는 등 지역산업 재도약의 발판을 마련하게 될것으로 예상됩니다. 대평동 지역은 면적이 480천㎡, 사업비 1,966억 원(뉴딜사업 500억, 부처연계사업 1,071억, 공기업·민간 395억)이 투입됩니다.

거제시도 이번 도시재생 뉴딜사업에 선정됐습니다. 거제시 고현동 일대는 조선 산업이 쇠퇴함에 따라 산업위기대응특별지역으로 지정된 곳으로, 경제위기지역 재생모델로 중앙정부 선정 뉴딜사업(중심시가지형)으로 선정됐습니다.

취미,창업 및 일자리 안내 등을 원스톱으로 받을 수 있는 ‘이음센터’와 문화광장 및 테마거리(이음길) 등을 활용해 도심중심기능 강화, 원도심 상권을 재생시키는 사업입니다.

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주택개발 분양사업과 부동산PF 대출방식

일반적인 아파트 분양사업에 있어서 사업단계별로 금융수요를 보면, 크게 초기 토지매입 자금과 아파트건설자금으로 구분됩니다. 그런데 아파트사업은 일반적으로 선분양을 하기 때문에 초기 토지매입 자금만 확보되면 건설자금은 분양대금으로 충당할 수 있습니다.

따라서 아파트 분양사업에서 필요한 자금은 전체 사업비의 약 20~30%에 해당하는 토지매입자금이며, 이 자금은 금융기관의 부동산PF대출 형태로 조달하는 것이 가장 일반적입니다. 그리고 PF대출 시에는 시공사의 책임준공과 대출원리금에 대한 지급보증 형태의 신용보강이 이루어지게 됩니다.

그런데 지난 2008년 금융위기 이후 수도권 분양시장 침체와 함께 주택개발사업에 대한 부정적인 인식이 확대되면서 금융기관의 부동산PF대출에 대한 심사 및 기준이 매우 엄격하게 됐습니다. 더욱이 국제회계기준 도입으로 시공사의 지급보증 관행이 어려워짐에 따라 주택사업에서 자금조달 여건은 크게 위축된 상황입니다. 이러한 상황에서 최근 주택사업에서의 자금조달은 크게 보증기관의 부동산PF보증활용방식과 신탁사 활용방식의 두가지 형태로 진행되고 있습니다.

주택사업에 있어서 금융기관 부동산PF대출방식이 과거 시공사 지급보증 관행에서 최근 부동산PF보증활용, 신탁사활용 등으로 크게 바뀌었으나, 근본적으로 과도한 신용보강 요구에 대한 금융기관의 부동산PF대출 관행 문제는 여전히 남아있습니다.

부동산PF는 이미 알려진대로 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 약자로서 프로젝트의 미래 현금흐름에 근거한 금융방식을 말합니다. 즉 프로젝트의 사업성에 근거해 금융이 이루어지며 일반적으로 비소구금융 (Non-Recourse or Limited Recourse Finance) 형태로 이루어집니다. 말그대로 책임이 유한한 금융입니다. 대출을 한사람이 대출금액을 다 갚지 못할 경우 담보로 잡힌 담보만 반납하면 대출 부담을 지지 않는 것을 말합니다.

그러나 국내 부동산PF대출방식은 프로젝트와는 무관한 담보대출 형태에 불과합니다. 더욱이 담보제공에도 불구하고 추가적으로 과도한 신용보강을 요구하는 관행으로 사업자에게 높은 금융비용을 부담하고 있습니다. 금융기관의 우월적 지위를 이용해 대출자금의 안정성을 확보하고 추가적인 금융수익을 가져가는 불합리한 구조입니다.

부동산PF대출 시 우선 신탁사의 우선수익권증서 발행을 통해 토지담보설정이 이루어집니다. 그리고 해당 사업과 관련한 모든 자금의 입출금에 대한 자금관리를 위해 대출기관에 에스크로계좌를 설정합니다. 그리고 공사비 미지급에 따른 공사중단 위험을 회피하기 위해 시공사에 책임준공 부보를 요구합니다. 최종적으로 대출원리금에 대해 시공사 또는 보증기관의 보증을 요구하게 됩니다. 결국 일련의 신용보강으로 대출 리스크 없이, 금융기관은 대출이자 이외 각종 수수료 수익을 얻게 되는 것입니다.

분양사업은 분양률에 따라 사업성과가 결정되는데, 각 분양률에 따른 손익분기를 고려하면 시공사 책임준공 부보시 대출원리금 미상환 리스크는 최종분양률이 30~40% 이하일 경우에 발생합니다. 담보설정이나 지급보증을 한 것을 고려하면 대출기관의 리스크는 거의 제로에 가까운 것입니다.

부동산PF 대출시 금융기관의 신용보강 요구 관행은 사업자의 높은 금융비용을 발생시켜 사업성을 저하시키는 요인이 되고 있습니다. 더욱이 대출원리금 보증 등 신용보강에도 불구하고 사업장이나 기업 신용도에 따라 추가적인 가산금리 등을 적용하는 불합리한 관행으로 중소주택사업자의 경우에는 부담 가중되는 것이 현실입니다.

이러한 금융기관의 PF대출 관행은 국내 주택개발금융의 후진성을 나타내는 전형적인 모습입니다. 이러한 금융행태는 금융시장의 후진성 문제뿐만 아니라 건전한 주택시장 발전에도 저해되는 요인이라 할 수 있습니다.

PF대출방식은 지금까지의 담보 및 기업신용도에 의존한 대출관행에서 프로젝트 사업성 평가에 근거한 대출방식으로 바뀌어야 합니다. 또한 과도한 신용보강 관행에 대한 우선적인 개선이 필요합니다. 예를들어 사업자가 시공사책임준공과 대출원리금보증은 선택적으로 활용할 수 있도록 하며, 두가지 신용보강을 모두 요구하는 경우에는 1금융권 일반 담보대출의 최저금리를 적용하도록 제도화하는 방안 등이 검토되어야 합니다.

국내 주택시장은 사회경제여건 변화와 함께 점차 성숙화시장으로 전환돼가고 있습니다. 성숙화시장이란 의미는 주택의 절대적 부족 문제가 해소되고 신규주택에 대한 수요도 둔화되는 시장특성을 말합니다.

주택보급률은 전국 110% 수준으로, 양적인 측면에서만 보면 주택잉여시대이다. 인구와 가구수의 증가율은 계속 둔화되고 있으며, 주요 주택구입 연령층인 20~65세 인구는 이미 감소가 시작됐습니다. 더욱이 경제성장도 3%내외의 저성장시대가 지속될 것으로 예상하고 있습니다.

이러한 사회경제적 변화로 주택시장의 근본적인 패러다임이 바뀌고 있는 것입니다. 과거와 같은 왕성한 주택수요를 기대하기 어렵기 때문에 주택의 대량공급의 필요성이 약화되고 아파트 분양시장은 축소될 수 밖에 없습니다.

이러한 시장구조의 변화로 향후 주택사업에 있어서 금융의 역할은 더욱 중요해집니다. 지금까지 주택사업은 아파트 선분양을 통해 이루어졌습니다. 초기 토지매입자금만 조달되면 건설자금은 분양대금을 통해 충당할 수 있었습니다. 그러나 앞으로 신규주택수요가 둔화될 것으로 예상됨에 따라 선분양으로 인한 안정적인 분양대금의 유입을 기대하기 어려워집니다.

앞으로 주택사업방식에서도 임대주택사업, 도시재생사업 유형이 증가할 것으로 예상됩니다. 이러한 사업방식은 그 구조상 사업기간이 장기간에 걸쳐 이루어지기 때문에 금융의 역할은 더욱 중요합니다.

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소규모 생활형숙박시설 30실 이상 분양신고 의무

소규모 생활형숙박시설에도 앞으로는 수분양자 보호규정 마련해야 합니다. 또한 3천㎡미만 30실이상 분양시 분양신고를 의무화 해야 합니다.

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국토교통부는 3천㎡ 미만의 소규모 생활숙박시설 분양 시에도 건축물의 분양에 관한 법률(이하 건축물분양법)을 적용토록 하는 등의 건축물분양법 시행령 일부 개정안이 10월 1일 국무회의를 통과했다고 밝혔습니다.

건분법 적용시 분양사업자 의무사항은 ① 허가권자에게 분양신고 / ② 토지소유권 확보 및 설정된 권리관계 말소 ③ 분양보증 또는 분양관리신탁 가입 / ④ 공개모집·공개추첨 / ⑤ 일간신문 분양광고 게재(중요사항의 포함) / ⑥ 설계변경 시 분양자 동의 또는 통보가 의무적으로 지켜져야 합니다.

이번 건축물분양법 시행령 개정안의 주요 내용은 생활숙박시설의 건축물분양법 적용 범위 확대되는데요. 기존에 3천㎡ 미만의 생활숙박시설을 분양할 경우에는 건축물분양법을 적용받지 않았습니다.

하지만 앞으로는 오피스텔과 동일하게 3천㎡ 미만이라도 30실 이상의 생활숙박시설을 분양할 경우에는 건축물분양법에서 정한 기준과 절차를 따르도록 해서 수분양자가 보호받을 수 있도록 했습니다. 이 개정 규정은 시행일 이후 착공신고를 하는 건축물부터 적용될 예정입니다.

또 바뀐 사항으로는 공개모집 최소기간 규정 등 청약절차 개선가 개선 됩니다. 건축물 분양 시 공개모집(청약접수)을 최소 1일(8시간) 이상 하도록 해서 공개모집 제도의 실효성을 높였습니다.

분양 시 구분지상권 말소 예외 규정 신설되는데요. 건축물 분양을 위해서는 사전에 지상권, 저당권 등 해당 대지에 설정된 권리를 말소해야 하는데, 지하에 철도, 도로 설치로 인해 구분지상권이 설정된 경우에는 해당 권리를 말소하지 않아도 분양이 가능토록 규제를 개선했습니다. 또한 규제 개선에 따른 안전문제 및 수분양자의 알 권리 보장 등을 고려한 보완조치했는데 구분시장권자가 사전 동의 여부, 분양광고 및 분양계약서에 해당사항이 명시 되도록 했습니다.

개발사업 자격요건 확인 절차 마련 됐는데요. 무자격자의 개발·분양으로 인한 문제를 방지하기 위해, 분양신고 시 부동산개발업법에 따른 등록 여부를 확인토록 했습니다. 공급을 목적으로 일정규모 이상의 건축물을 개발하려는 자는 자본금, 전문인력 채용 등 등록요건을 갖추고 부동산개발업에 등록해야 합니다.

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LTV 규제로 40%까지만 주택매매사업자 개인 법인 포함

10·1 부동산 대책이 발표됐습니다.

기획재정부 국토교통부 금융위원회 3개기관 합동으로 정부는 ‘최근 부동산 시장상황 보안방안’ 을 논의하고 서울 강남 4구 즉 강남구, 서초구, 송파구, 강동구를 중심으로 한 부동산 시장 과열 징후를 차단하기 위해 주택담보 비율(LTV)를 규제 적용 대상 확대를 결정했다고 밝혔습니다.

전세대출을 이용한 갭투자 축소 유도를 위해 고각 1주택자 전세대출 규제를 강화하겠다는 내용도 담고 있습니다.

분양가상한제 관련 주택법 시행령 개정내용을 살펴보면 관리처분계획인가를받은 재건축 단지 등을 대상으로 시행령 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고를 신청하면 분양가상하제 적용 대상에서 제외할 계획이라고 설명했습니다.

향후 실제 적용지역을 지정하게 되는 경우 주택공급 위축 등 부작용을 최소화하도록 동洞 단위 등으로 핀셋 지정할 계획이고 이 같은 내용을 10월내 진행 할 것이라고 밝혔습니다.

이번 10.1 부동산대책에는 대출규제보안방안이 핵심적으로 적용됐습니다. 개인사업자 및법인의 주택담보대출 LTV규제를 확대하는 것입니다. 우선 현행 개인사업자 중 주택임대업자의 주택담보대출에 대해 LTV 40% 규제가 도입돼 있지만, 주택매매업자에 대해서도 LTV 40% 규제를 도입하는 것으로 개선됩니다.

투기지역·투기과열지구의 법인 주택담보대출 LTV 규제도 현행은 없으나 주택임대업‧주택매매업 법인에 대해 LTV 40% 규제를 도입하기로 했습니다.

규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 부동산담보신탁을 활용한 수익권증서 담보대출에도 LTV 규제를 적용합니다. 규제지역 소재 주택 신탁 관련 수익권증서 담보대출에 대해 LTV(투기지역·투기과열지구 40%, 조정대상지역 60%)가 도입됩니다.

전세대출을 이용한 갭투자 축소 유도 역시 동반됩니다. 고가주택(시가 9억원 초과)을 보유한 1주택자(등기 전 잔금대출을 받은 경우 포함)에 대해 전세대출 공적보증을 제한하는 방식입니다.

그동안 2주택 이상 보유가구, 부부합산 소득이 1억원을 초과하는 1주택 가구에 대해 주택도시보증공사‧주택금융공사의 전세대출 공적보증을 제한했지만 시가 9억원 초과하는고가주택 보유한 1주택자에 대해서도 공적보증 제한하는 것으로 변경됐습니다.

자세한 사항은 10.1 부동산대책관련한 아래 <최근 부동산 시장 점검 결과 및 보안방안> 자료 참고 하시기 바랍니다.

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하반기 부동산과 부동산신탁사 모니터링 요소

주택산업연구원이 매월 발표하는 분양경기실사지수(HSSI : Housing Sales Survey Index)에 따르면 7월 전국 전망치는 68.7를 나타냈습니다. 이는 전월대비 8.6p 하락해서 60선으로 떨어졌습니다. 수도권 부동산 전망치는 개선됐지만 지방 부동산 전망치가 큰 폭으로 하락해 40~70선을 기록했습니다.

차입형 토지신탁(개발신탁) 사업은 수도권과 광역시를 제외한 지방 사업 비중이 높습니다. 또한 지방 분양경기가 좋지 않으면 분양 실적도 단기간에 개선될 가능성은 높지 않습니다.

한국기업평가에 따르면 2016년과 2017년에 수주한 사업장의 준공이 이어지고 있는 점도 재무 부담을 가중시킬 것으로 예상됩니다. 준공시점에 미분양이 지속되거나 미입주 위험이 현실화될 경우 신탁계정대여금 투입이 확대될 수 있습니다.

2019년 6월 기준 기타지방 입주경기실사지수(HOSI)는 67.5로 전월(64.8) 대비 소폭 개선되었으나, 여전히 저조한 수준에 머무르고 있습니다. 특히 울산(52.9), 충북(57.1), 충남(63.1), 전북(65.0), 경남(66.6), 제주(63.1)의 경우 기타지방 지수 평균을 하회하고 있어, 해당 지역의 미입주 위험 현실화 여부에 대한 모니터링이 필요합니다.

한기평은 또 분양리스크과 입주리스크가 확대되면서, 신탁계정대여금의 자산건전성 관리 부담이 가중될 것으로 예상했습니다. 2017년까지는 고정이하자산비율이 하향 안정화되는 가운데 요주의자산 증가세가 두드러졌지만, 2018년 이후에는 분양실적 부진이 장기화되면서 고정 또는 회수의문으로 분류되는 사업장이 증가하고 있습니다. 손실이 예상되는 사업장이 증가하고 있다는 점은 재무건전성 측면에서 부담요인이며, 저조한 분양실적이 지속될 경우 대규모 손실로 이어질 수 있습니다.

분양실적이 저하되면서 재무 레버리지가 확대될 전망됩니다. 진행 사업장의 신탁계정대 투입이 증가하고, 준공 사업장의 신탁계정대 회수가 지연되면서 재무 레버리지가 확대되고 있습니다.

한기평은 지방 주택시장의 분양경기가 악화되고 있어 부동산개발사업 진행 사업장에 대한 신탁계정대여금 투입이 지속될 것으로 예상되며, 실적 개선을 통해 재무 레버리지가 단기간에 축소되기는 어려울 것으로 전망했습니다.

또한 한기평은 신탁사가 책임준공 확약하는 책임준공확약형 관리형토지신탁 수주 증가로 잠재 리스도 확대되고 있다고 지적했습니다. 아직까지는 책임준공의무를 이행한 사례가 발생하지않았으나, 2016년 하반기부터 시작된 지방 부동산 경기 침체 국면과 2018년 하반기 이후 수도권 부동산 경기 둔화 국면을 감안할 때 우발부채 현실화 가능성이 높아지고 있습니다.

<부동산신탁사 등급변동 요인>

책준형 관토신에 참여한 시공사의 사업·재무안정성이 대체로 미흡하고, 부동산 경기 변화에 대한 대응 능력이 취약한 것으로 판단됩니다. 일부 건설사는 여러 건의 책준형 관토신 사업에 참여하고 있어, 연쇄적인 부실로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다.

2019년 들어 은행지주계열과 증권계열 부동산신탁사가 시장에 진입하면서 책임준공확약형 관토신의 수주 경쟁이 심화될 것으로 전망됩니다. 수주 경쟁이 과열될 경우, 수수료율이 낮아지고 수주사업의 위험 수준이 높아질 수 있습니다.

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