하반기 부동산과 부동산신탁사 모니터링 요소
주택산업연구원이 매월 발표하는 분양경기실사지수(HSSI : Housing Sales Survey Index)에 따르면 7월 전국 전망치는 68.7를 나타냈습니다. 이는 전월대비 8.6p 하락해서 60선으로 떨어졌습니다. 수도권 부동산 전망치는 개선됐지만 지방 부동산 전망치가 큰 폭으로 하락해 40~70선을 기록했습니다.
차입형 토지신탁(개발신탁) 사업은 수도권과 광역시를 제외한 지방 사업 비중이 높습니다. 또한 지방 분양경기가 좋지 않으면 분양 실적도 단기간에 개선될 가능성은 높지 않습니다.
한국기업평가에 따르면 2016년과 2017년에 수주한 사업장의 준공이 이어지고 있는 점도 재무 부담을 가중시킬 것으로 예상됩니다. 준공시점에 미분양이 지속되거나 미입주 위험이 현실화될 경우 신탁계정대여금 투입이 확대될 수 있습니다.
2019년 6월 기준 기타지방 입주경기실사지수(HOSI)는 67.5로 전월(64.8) 대비 소폭 개선되었으나, 여전히 저조한 수준에 머무르고 있습니다. 특히 울산(52.9), 충북(57.1), 충남(63.1), 전북(65.0), 경남(66.6), 제주(63.1)의 경우 기타지방 지수 평균을 하회하고 있어, 해당 지역의 미입주 위험 현실화 여부에 대한 모니터링이 필요합니다.
한기평은 또 분양리스크과 입주리스크가 확대되면서, 신탁계정대여금의 자산건전성 관리 부담이 가중될 것으로 예상했습니다. 2017년까지는 고정이하자산비율이 하향 안정화되는 가운데 요주의자산 증가세가 두드러졌지만, 2018년 이후에는 분양실적 부진이 장기화되면서 고정 또는 회수의문으로 분류되는 사업장이 증가하고 있습니다. 손실이 예상되는 사업장이 증가하고 있다는 점은 재무건전성 측면에서 부담요인이며, 저조한 분양실적이 지속될 경우 대규모 손실로 이어질 수 있습니다.
분양실적이 저하되면서 재무 레버리지가 확대될 전망됩니다. 진행 사업장의 신탁계정대 투입이 증가하고, 준공 사업장의 신탁계정대 회수가 지연되면서 재무 레버리지가 확대되고 있습니다.
한기평은 지방 주택시장의 분양경기가 악화되고 있어 부동산개발사업 진행 사업장에 대한 신탁계정대여금 투입이 지속될 것으로 예상되며, 실적 개선을 통해 재무 레버리지가 단기간에 축소되기는 어려울 것으로 전망했습니다.
또한 한기평은 신탁사가 책임준공 확약하는 책임준공확약형 관리형토지신탁 수주 증가로 잠재 리스도 확대되고 있다고 지적했습니다. 아직까지는 책임준공의무를 이행한 사례가 발생하지않았으나, 2016년 하반기부터 시작된 지방 부동산 경기 침체 국면과 2018년 하반기 이후 수도권 부동산 경기 둔화 국면을 감안할 때 우발부채 현실화 가능성이 높아지고 있습니다.
<부동산신탁사 등급변동 요인>
책준형 관토신에 참여한 시공사의 사업·재무안정성이 대체로 미흡하고, 부동산 경기 변화에 대한 대응 능력이 취약한 것으로 판단됩니다. 일부 건설사는 여러 건의 책준형 관토신 사업에 참여하고 있어, 연쇄적인 부실로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다.
2019년 들어 은행지주계열과 증권계열 부동산신탁사가 시장에 진입하면서 책임준공확약형 관토신의 수주 경쟁이 심화될 것으로 전망됩니다. 수주 경쟁이 과열될 경우, 수수료율이 낮아지고 수주사업의 위험 수준이 높아질 수 있습니다.
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