부동산개발 사업타당성 분석
건축물을 짓게 되면 적게는 소규모로 몇십억에서, 크게는 몇백억에서 몇천억까지도 투입되는 프로젝트의 운명을 복불복 ‘운’에 맡기고 싶은 디벨로퍼가 있을까요? 디벨로퍼가 자체의 현금흐름으로 금융을 조달하는 PF는 원리금 상환이 불가능한 경우에도 사업주인 디벨로퍼(시행사)에게 상환 책임을 묻지는 않습니다.
부동산 PF는 전통적 ‘기업금융’에 비해 ‘위험한’ 대출인 셈입니다. 디벨로퍼(시행사)의 보유자산을 담보로 제공 받거나 별도의 사업장이 있거나 모회사가 있다면 모회사의 지급보증 등을 통해 신용 위험을 줄일 수 있는 미래의 현금흐름으로 수익을 만들어 내고 대출금을 상환하는 부동산 PF에서 체계적인 사업성 분석은 해당 프로젝트의 성공과 실패를 가르는 핵심 절차인 것입니다.
부동산개발 사업성 분석은 대주단이 수행하는 실사(Due diligence)를 통해 검증되며 구체적인 수치를 통해 객관화됩니다. 부동산개발 프로젝트의 기술적, 경제적, 재무적 가치를 분석해 수익성과 상환능력을 판단하고, 이를 통해 투자 및 대출여부가 결정됩니다.
부동산개발 사업타당성 평가는 단순한 미래 현금흐름 분석이 아니라 프로젝트의 재무적, 경제적, 기술적 타당성 평가 등을 통해 대주단과 디벨로퍼(시행사)에게 최적의 사업구조와 금융계약을 찾아주는 과정입니다. 또한 사업기간내 월별 현금 유입과 유출을 나타낸 자료로 공사기간과 분양률에 따른 현금흐름 및 자금 과부족 현상을 파악해 부동산개발 사업이 안정적으로 운용될 수 있는지 분석하기 위해 사업타당성은 현금흐름분석(Cashflow analysis)을 통해 이루어지게 됩니다.
또한 부동산개발 사업에서 발생 할 수 있는 위험 요소를 예측해서 해당하는 위험요소를 초래하는 대ㆍ내외 경제요인을 도출하고, 합리적 가정을 통해 각각의 위험 요소를 계량화해 사업운영모델과 재무모델을 작성하게 됩니다. 민감도 분석은 분양률에 따른 대출금 상환액 및 LTV를 파악함으로써 대출금 상환가능성을 분석하는데 이용되고 있습니다. 마지막으로 투자자금 회수와 대출원리금 상환을 위한 충분한 현금흐름이 창출될 수 있는지 검토하는 과정을 거치게 됩니다.
현금흐름 분석의 결과는 계량화된 지표를 통해 표현됩니다. 대주단의 이해를 돕기 위해 자주 활용되는 분석지표로는 총투자수익률(ROI, Return On Investment), 자기자본수익률(ROE, Return On Equity), 대출금상환계수(DSCR, Debt Service Coverage Ratio), 대출기간대출금상환계수(LLCR, Loan Life Coverage Ratio) 등이 있습니다.
사업 타당성 평가는 현금흐름 분석 외에도 해당 프로젝트가 가진 다양한 위험요소에 대한 분석을 기초로 최적의 리스크관리 방법을 찾아 프로젝트와 금융계약서에 반영해 나가는 과정을 포함합니다. 현금흐름 분석은 미래의 사업 환경에 대한 다양한 가정을 전제로 하고 있는 만큼 분양과 준공지연, 금리변화 등 다양한 미래의 불확실성에 대한 고려도 필요합니다. 현금흐름에 영향을 미칠 수 있는 다양한 변수들의 움직임에 따른 현금흐름의 변화 정도를 미리 예측해 보는 민감도 분석(Sensitivity analysis)을 실시하는 이유입니다.
현금흐름과 민감도 분석을 통해 도출된 시나리오별 결과는 대주단과 디벨로퍼(시행사)가 프로젝트의 위험을 분담하고 위험경감방안을 수립하는 지침서가 됩니다. 하지만 현금흐름 분석을 위한 재무모델이 프로젝트의 모든 위험을 걸러주는 ‘만병통치약’이 아니라는 점은 명심해야 합니다. 현금흐름 분석은 사업 타당성 평가의 한 부문일 뿐이며, 대출상환과 투자에 긴 시간이 소요되는 PF의 특성상 예상하지 못했던 정치ㆍ경제적 변수가 언제든 발생할 수 있기 때문입니다.
부동산 개발 프로젝트 실사는 문서와 계약의 형태로 정리된 법률적, 제도적, 기술적, 재무적 검토 자료를 프로젝트의 실질과 대조하며 짚어 나가는 과정입니다. 디벨로퍼(시행사)의 장밋빛 사업계획과 낙관적인 전망을 기초로 한 비용-편익 분석에만 의존해서 투자와 대출을 결심하는 일이 없도록 지켜주는 ‘안전벨트’인 셈입니다.
현장실사(Site visit)와 실사를 같은 것으로 오해하기도 하지만 현장실사는 실사를 위한 다양한 방법 중 하나입니다. 현장실사는 프로젝트 이해관계자들이 현장을 방문해 디벨로퍼(시행사)를 면담하고, 사업부지와 인허가 진행 상황을 체크하는 등 현장을 발로 뛰며 직접 확인하는 과정입니다. 단순해 보이지만 현장실사의 효과는 무척 큽니다. 해당 프로젝트에 대한 디벨로퍼(시행사)의 태도와 서류로는 확인할 수 없었던 프로젝트의 위험 등 프로젝트의 ‘민낯’을 직접 눈으로 확인할 수 있기 때문입니다.
부동산개발 사업에 참여하는 디벨로퍼(시행사)의 위험을 분석하고 이를 대변하고 보호하는 FA (Financial Advisor)인 우리회사 엠브이에셋파트너스에게도 사업성 평가와 실사 과정은 프로젝트의 각종 위험을 체크해 볼 수 있는 중요한 절차입니다.
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PF 프로젝트파이낸싱, 건축자금조달, 건축기획부터, 입지선정, 설계, 분양, 마케팅, 수지분석, 사업타당성 조사 등 PM업무 및 FA(Financial Advisor).
우리와 함께 해 주시기 바랍니다. 많은 경험과 노하우를 통해 반드시 성공의 열쇠를 드리도록 하겠습니다. 꼭 약속 하겠습니다.
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